По алфавиту:

Указатель категорий Гражданское право Особенности договора аренды нежилого помещения

Особенности договора аренды нежилого помещения

Тип работы: Курсовая работа
Предмет: Гражданское право
Язык документа: Русский
Год сдачи: 2008
Последнее скачивание: не скачивался

Описание.

Цель работы – исследование особенностей содержания, порядка заключения, изменения и прекращения договора аренды недвижимости и его регулирования российским гражданским законодательством.

Задача данной работы состоит в изучении проблемы в целом и выявлении и разрешении спорных вопросов, связанных с арендой нежилых помещений.

Выдержка из работы.

 
     Содержание:      С
Введение…………………………………………………………………….. 3
Глава I. Основные понятия аренды нежилых помещений ……………… 5
1.1. Понятие договора аренды…………………………………………….. 5
1.2. Нежилые помещения как особый объект аренды имущества……… 9
Глава II. Особенности договора аренды нежилого помещения…………. 14
2.1. Особенности содержания договора аренды нежилого помещения… 14
2.2. Особенности заключения, изменения  и  прекращения  договора аренды нежилого помещения……………………………………………...  
24
Заключение…………………………………………………………………. 28
Список  используемых источников и литературы………………………... 30

     Договору  аренды  присущи только ему характерные  черты, позволяющие рассматривать  этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, Вирянский В.В. выделяет следующие характерные черты договора аренды:

     Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества  во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом  права собственности на это имущества  к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование.

     Во-вторых, в ГК выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые  являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 - объединены правила, охватывающие все виды договоров  об аренде.

     В-третьих, выделение отдельных видов договоров  аренды (за исключением проката, фрахтования  на время, лизинга) произведено в  ГК в зависимости от вида, сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфе 2 - 6 главы 34 ГК РФ2.

     Договор аренды принято относить к числу  консенсуальных, возмездных, двустороннеобязывающих договоров3.

       Консенсуальным договор аренды  считается, поскольку момент вступления  договора в силу не связывается  с передачей арендованного имущества  арендатору.

     Договор аренды является возмездным, поскольку  арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление  в виде внесения арендной платы.

     Договор аренды является двустороннеобязывающим, поскольку каждая из сторон несет  обязанности в пользу другой стороны  и считается должником другой стороны в том, что она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет  право от нее требовать4

     Общие положения ГК РФ об аренде предусматривают  при сдаче имущества в аренду его передачу во временное владение и пользование, или пользование (ст. 606 ГК РФ).

       Содержание договора аренды составляют  его условия, права и обязанности  сторон. Давая общую характеристику  договору аренды, необходимо выделить  еще два важных момента –  о существенных условиях этого  договора, признаваемых таковыми  в силу закона, и о природе  отношений сторон. Требования Кодекса сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607).

     Рассматривая  договор, мы, прежде всего, исследуем  его объект, выясняем кто является надлежащими сторонами, а также  раскрываем его существенные условия. Об этом и пойдет речь в дальнейшем с учетом особенностей, которые присущи договору аренды нежилых помещений. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.2 Нежилые помещения как особый объект аренды имущества 

     Если  проанализировать действующие в  настоящее время договоры аренды, то окажется, что едва ли не две трети  из них - это договоры на аренду нежилых  помещений. При этом, по одним договорам  арендуются целые здания и сооружения, по другим - всего лишь одна или несколько  комнат, расположенных как в нежилых  строениях, так и в домах жилого фонда.

     Понять  причины такого небывалого спроса на нежилые помещения несложно. Они  в значительной степени обусловлены  конкретными изменениями законодательства, регулирующего порядок создания и деятельности предприятий и организаций на территории Российской Федерации. Предоставление гражданам и коллективам граждан права создавать предприятия по своей инициативе вызвало широкое развитие предпринимательства. Естественно, любая, даже самая маленькая организация, не может обойтись без офиса, размеры которого зависят от количества работников организации и профиля ее деятельности. Проблема поиска помещения для размещения персонала, установки необходимого для работы оборудования, приема и обслуживания клиентов встает перед всеми вновь созданными предприятиями и организациями.

     Указанные обстоятельства повсеместно привели  к резкому повышению спроса на нежилые помещения и возникновению конкуренции между потенциальными арендаторами. В этой связи можно утверждать, что нежилые помещения являются едва ли не единственным объектом аренды, представляющим всеобщий интерес. Что же представляют собой нежилые помещения?

     Для более точного ответа на данный вопрос следует сравнить понятие «нежилые помещения» с понятием «жилые помещения».

     Ст. 288 Гражданского кодекса РФ и ст. 7 Жилищного кодекса РФ5 жилыми признаются помещения, которые предназначены для постоянного проживания граждан, также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

     В соответствии с п.З ст. 288 ГК РФ не допускается размещение производств в жилых домах. Однако, предприниматели игнорируют данную норму и заключают договоры аренды жилых помещений, используя их под офисы. Это противоречит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет к признанию таких договоров недействительными в судебном порядке.

     Так, ФАС Западного – Сибирского округа отказал в иске Прокурора Омской области к Министерству имущественных отношений Омской области о признании недействительными договоров аренды на помещение. Исковые требования обоснованы незаконностью сдачи в аренду помещений, находящихся в общежитии. Однако суд отказал в удовлетворении исковых требований, мотивировал решение тем, что прокурором не представлено доказательств, что в аренду были сданы жилые помещения, находящиеся в общежитии. Тем не менее, при новом рассмотрении дела суду необходимо учесть недостающих сведений о статусе данного помещения и с применением надлежащих норм, принять по делу соответствующее решение6.

     Размещение  собственником в принадлежащем  ему жилом помещении предприятия, организации, учреждения допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Порядок данного перевода определяется жилищным законодательством и местной администрацией.

     Ст.9 действующего Жилищного кодекса  не допускает перевод пригодных  для проживания помещений в домах государственного и общественного фондов в нежилые. Такое возможно только в исключительных случаях и осуществляется по решению органов местной администрации.

     В г. Москве перевод жилого помещения в нежилое осуществляется в соответствии с Порядком перевода жилых помещений в нежилой фонд, утвержденным распоряжением мэра г. Москвы «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах» от II ноября 1994 года7.

     Данный  порядок устанавливает общие  требования к переводу жилых помещений в нежилой фонд в г. Москве вне зависимости от нахождения в государственной (муниципальной) собственности, собственности общественных объединений или частных лиц, а также находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, министерств, государственных комитетов и ведомств. Возможность перевода жилых помещений в нежилые рассматривается комиссией административного округа, также непосредственно городской комиссией по использованию жилищного фонда. Решения этих комиссий утверждаются Департаментом муниципального жилья г. Москвы. В соответствии с этим порядком, основаниями для перевода жилых помещений в нежилые являются признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания; признание жилых помещений временно непригодными (до устранения причин, обуславливающих непригодность) для проживания; признание факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фондами т.п.

Похожие работы:
© 2009-2019 Все права защищены — dipland.ru